Оценка недвижимости в Москве и области

Оценка недвижимости позволяет узнать рыночную цену объекта на момент оценки или другой период. Чтобы ее рассчитать, проводится анализ документов, изучаются характеристики объекта, факторы, влияющие на его стоимость, определяются методы оценки.  

Целью оценки недвижимости является составление отчета с рыночной стоимостью объекта. Этот документ необходим для проведения большинства сделок с недвижимостью между юридическими и физическими лицами. Например, для получения ипотеки или кредита на развитие бизнеса.   

Какие объекты оценивает наша компания?

В “Первом бюро оценки и экспертизы” работают оценщики, которые специализируются на определении рыночной стоимости коммерческих объектов недвижимости. К нам обращаются для оценивания:

• зданий и сооружений;

• офисов;

• торговых помещений;

• АЗС;

• имущественных комплексов;

• гостиниц;

• складов;

• земельных участков;

• объектов незавершенного строительства.

Это неполный перечень объектов, которые могут по Вашему заказу оценить наши эксперты. Мы специализируемся на определении стоимости любых объектов недвижимости, независимо от их местоположения.      

Цели оценки

Оценку стоимости имущества заказывают для таких целей:

• заключение сделок по дарению, купле-продаже, разделу бизнеса/жилья;

• вступление в наследство;

• чтобы застраховать объект;

• получение кредита или ипотеки в банке под залог недвижимости;

• получение от государства компенсации за аварийное состояние здания;

• передача недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;

• решение судебных споров;

• расчет суммы ущерба;

• реорганизация или переоценка бизнеса;

• оспаривание кадастровой стоимости объекта и снижение налоговой нагрузки;

• привлечение инвесторов;

• принятие актива на баланс.

Методы оценки

Чтобы рассчитать рыночную стоимость объекта для Вашего бизнеса, недостаточно изучить ситуацию на рынке и документы Заказчика. В зависимости от целей, эксперт выбирает наиболее подходящий метод расчетов. Допустим, для купли-продажи офисного помещения или дома стоимость по рынку может рассчитываться на основе цен на аналогичные объекты. Чтобы оценить инвестиционную привлекательность бизнеса, рассчитать риски или убытки, применяются другие методы.

Федеральными стандартами оценки (ФСО 1) установлены 3 основных метода:

1. Затратный. Метод базируется на том, что цена объекта не может превышать суммы расходов, которые нужно понести для его строительства. Как правило, если используется затратный метод, недвижимость оценивается вместе с землей, на которой она располагается. 

2. Доходный. Проводя анализ данным методом, эксперт определяет потенциальные доходы, которые способна принести недвижимость до завершения эксплуатации. Здесь важно учесть все возможные риски. Например, территориальные (землетрясения, наводнения), экономические (инфляция, ситуация на рынке) и прочее.

3. Сравнительный. Метод основан на том, что объект не может стоить больше аналогов на рынке. То есть, для использования данного метода эксперту нужно найти аналогичные объекты, сравнить их с объектом оценки и откорректировать его стоимость с учетом особенностей.

Какой из методов позволяет добиться наибольшей точности? Чтобы определить справедливую цену коммерческого объекта, эксперты зачастую используют все три метода. На основе полученных результатов оценивают недвижимость.

Как проходит оценка и какие документы проверить у исполнителя? 

Рыночную цену имущества определяют оценщики. Причем важно, чтобы услугу оказывал именно независимый эксперт. Например, оценкой недвижимости не может заниматься учредитель, собственник бизнеса или человек, у которого есть имущественный интерес.

Кроме того, право на оценочную деятельность эксперт должен подтвердить такими документами:

• дипломом о высшем образовании;

• сертификатом о присвоении квалификации;

• свидетельством саморегулируемой организации оценщиков (СРО);

• квалификационным аттестатом, в котором сказано, какого рода объекты оценивает эксперт (жилую или коммерческую недвижимость, движимое имущество).

От оценочной компании требуются документы, подтверждающие право заниматься тем или иным видом оценки. Например:

• если оценка нужна для получения кредита или ипотеки, то оценочная компания должна иметь аккредитацию от того банка, в котором Заказчик намерен кредитоваться;

• для проведения судебно-медицинской экспертизы у компании должна быть медицинская лицензия.

Кроме того, перед началом сотрудничества следует убедиться, что профессиональная ответственность исполнителей застрахована. Страховой полис позволит Вам возместить убытки, которые могут возникнуть из-за результатов работы экспертов.   

Факт сотрудничества Заказчика с оценочной компанией должен подтверждаться договором, который подписывается каждой из сторон. 

Документы для проведения независимой оценки 

Состав пакета документов будет меняться в зависимости от того, какой объект нужно оценить эксперту. Например, чтобы определить цену квартиры по рынку, достаточно:

• копии паспорта Заказчика (нужны страницы с фото и пропиской);

•  выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (получить ее можно через Госуслуги);

• техплан или техпаспорт с экспликацией.

Для коммерческой недвижимости нужен другой пакет документов. В него обязательно должны входить:

• документы, которые подтверждают право на имущество (договоры аренды, свидетельства о собственности и прочее);

• техпаспорт;

• поэтажные планы;

• экспликация;

• справки о первоначальной и балансовой (остаточной) стоимости объекта;

• документы, в которых обозначены физические границы объекта (копия геодезического плана либо карты, если есть);

• документы, подтверждающие годовую сумму расходов на имущество (по налогу на имущество, на страхование, за аренду, коммунальные услуги, охрану объекта и прочее).

Точный состав пакета документов передается Заказчику после заключения договора и изучения особенностей объекта, который нужно оценить.

Этапы оценки 

После того как Заказчик оставит заявку на услугу через сайт или по телефону, порядок действий будет таким:

1. В ходе телефонного разговора независимый эксперт предварительно знакомится с ситуацией Заказчика, определяет, сколько будет проходить оценка, ее стоимость.

2. Специалисты нашей компании формируют для подписания договор о сотрудничестве.

3. Заказчик передает пакет документов.

4. Эксперт выезжает на объект в пределах Москвы, проводит фотосъемку, составляет акт. Если оценивается имущество за пределами города и Подмосковья, услуга оказывается удаленно. 

5. Далее начинается обработка всех материалов (документов Заказчика, данных, полученных при осмотре объекта).

6. Подготовка отчета со стоимостью имущества.

7. Доставка отчета Заказчику в бумажном и/или электронном виде, подписание акта выполненных работ. В пределах Москвы есть бесплатная курьерская доставка. 

Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки

Можно выделить много факторов, которые могут уменьшить или увеличить цену. Вот основные из них:

• расположение здания/участка/дома, удаленность от центра;

• транспортная доступность;

• на каком этаже располагается объект;

• для каких целей используется недвижимость;

• площадь, количество помещений;

• состояние, наличие ремонта;

• наличие обременений на помещении, квартире, доме;

• коммунальная инфраструктура;

• тип здания (элитное, панельное, монолитное);

• инвестиционная привлекательность объекта;

• технические параметры и особенности конструкции;

• цены на аналогичные объекты;

• когда проводится оценка.

Все эти факторы должен учесть эксперт, устанавливая рыночную цену имущества. Причем в зависимости от его вида, повлиять на результаты расчетов могут и иные обстоятельства.

Содержание отчета об оценке

По желанию Заказчика отчет формируется на бумажном и/или электронном носителе. Итоговый документ содержит такую информацию:

• реквизиты отчета (номер и дата составления);

• причины, по которым проводится оценка, ее цели и задачи;

• ФИО, номера телефонов, электронные почты экспертов, которые участвовали в работе;

• данные о Заказчике;

• характеристика объекта;

• методы оценки, которые использовались в расчетах;

• информация об анализе рынка с учетом факторов, которые влияют на цену;

• допущения, принятые экспертами;

• список документов;

• выводы экспертов.

Отчет представляет собой объемный документ с пронумерованными и прошитыми страницами. Заверяется отчет подписью и печатью оценочной компании. В дальнейшем он используется Заказчиками в судах, банках и иных структурах. Отчет является юридически значимым документом.

Стоимость услуги 

Кто мы и почему нам можно доверять? 

Отчеты нашей компании и юридическое сопровождение позволяют добиться поставленных задач в 100% случаев. Объяснить это можно:

• большим опытом работы наших экспертов в оценочной деятельности (в среднем он составляет 10 лет);

• предварительным бесплатным анализом ситуации клиента.

В результате эксперт понимает, можно ли в сегодняшних условиях добиться назначенных целей. Если нет, то с Вас деньги никто брать не будет.  

Такой подход уже оценили наши Заказчики, в числе которых есть такие крупные игроки, как ООО “БинБанк”, ООО “Демидыч”, ООО “О КЕЙ”, ООО “Максидом”, ООО “Уфанет” и прочие. 

Как правило, бизнес оценивает недвижимость для оспаривания кадастровой стоимости и снижения налоговой нагрузки. Благодаря нашим оценщикам и юристам Заказчики снижали цену имущества до 91%. Если Вы хотите оказаться в их числе, свяжитесь с нами любым удобным способом. Мы решим Вашу проблему.   

Часто задаваемые вопросы

Что такое предварительный бесплатный анализ объекта? 

После получения документов и информации от Заказчика, эксперт предварительно анализирует полученные данные. С результатами анализа Вас ознакомят в тот же день.

На какую дату оценивается объект недвижимости?

Здесь все зависит от того, для чего Вам нужны услуги оценочной компании. Если для оспаривания кадастра, то объект оценивается на дату установления кадастровой стоимости. Ее можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если речь идет о купле-продаже, цена определяется на дату заключения сделки или на другую дату, установленную Заказчиком услуги.

Какие сроки подготовки отчета?

Точных сроков нет. Они зависят от числа оцениваемых объектов, их местоположения, целей Заказчика и прочее. 

В среднем на анализ и подготовку отчета уходит от 5 до 14 дней. Если нет времени ждать, воспользуйтесь услугой по срочному составлению отчета. Она предоставляется за дополнительную плату.

Как проходит осмотр? 

Исполнитель договаривается о дате и времени выезда на объект. В назначенный срок прибывает на место, фотографирует недвижимость. Если это здание, то делается 3-4 фото снаружи и по 1 фото каждого помещения внутри.

Какой документ получает Заказчик, когда завершится оценка?

Заказчик получает отчет о стоимости объекта. Он будет распечатан в нужном количестве экземпляров и заверен оценщиком и руководителем компании.

Вы можете заказать отчет в электронном виде. Он также является юридически значимым документом и заверяется электронными подписями руководителя и исполнителя.